대출에 관하여

대출의 마법 - 김은진

디딤돌 대출

1. 만 30세 이상의 미혼단독세대주 대출제한?

주택가격 : 5억원 이하

연소득 : 6천만원 이하

대출대상자 : 만 30세 이상의 미혼 단독세대주(차주의 주민등록상 직계존속 또는 미성년 형제,자매 중 1인과의 부양기간(합가인 기준)이 계속해서 6개월 미만인 경우 포함)

대출대상주택 : 주거전용면적 60m^2이하의 주택으로 대출접수일 현재 담보주택의 평가액이 3억원 이하인 주택

호당대출한도 : 1.5억원 이내(생애최초 주택구입자 2억원 이내)

-> 따라서 미혼인 경우 보금자리론을 이용 많이한다. 

 

2. 디딤돌 대출은 실거주 의무임.

차주는 대출받은 날로부터 1개월 내에 대출받은 주택에 전입 후 1년이상 실거주 유지 

 

3. 디딤돌 대출은 소득에 따라 중요

무소득자로 보는 경우 : 

전년도 또는 당해연도 사업개시하였으나, 입증서류가 발급되지 않는 사업소득자의 경우 

 

30년 고정금리 : 30년 동안 고정금리 

5년 변동금리 : 5년단위로 바뀌는 것 

 

보금자리론(DSR 보지 않음.)

주택가격 : 6억원 이하 (매매가, KB 시세, 감정가 어느 하나라도 넘으면 안됨)

연소득 : 7천만원 이하

최대 대출한도 3억 6천만원. (생애 최초일 경우(80프로) 최대 4억 2천만원까지 가능)

LTV 70%, DTI 최대 60% 고정

대출만기 : 10, 15, 20, 30, 40년(만39세이하 및 신혼부부만 가능), , 50년(만 34세이하 및 신혼 부부만 가능)(장기 고정금리)

조기상환 수수료 : 0.7프로로 변경됨

주택금융공사 홈페이지에서 신청

 

보금자리론 3개

1. U-보금자리론 (아낌e 보금자리론보다 금리0.1%높음)

2. 아낌e 보금자리론 : 혼자서

3. t-보금자리론(아낌e 보금자리론보다 금리0.1%높음)

 

보금자리론은 매달 말에 금리가 적용됨. 금리면에서 디딤돌 대출이 더 저렴

 

대출에 필요한 서류

 1) 신용대출 : 신용카드 사용, 각종 요금 납부내역, 개인 신용 등급, 소득유무  등 판단하여 돈을 대출, 통상적으로 대출한도는 연 소득에 기반하여 결정된다. 

 본인 소득의 70 % 200%이내 한도가 결정, 

 - 신용대출의 한도를 정하는 것 : 나의 소득

 - 금리를 결정하는 것 : 나의 신용도 및 은행 거래 실적

 - 사업자 신용대출 서류 : 사업자 등록증, 소득금액 증명원

 

 2) 담보대출 : 담보물을 잡고 돈을 빌려주는 대출, 통상적으로 부동산(아파트, 주거용 오피스텔, 다세대아파트 등)을 담보로 하는 주택담보대출

 - 신용대출의 한도를 정하는 것은 부동산의 가치 

 - 적용 금리는 기준금리(=시장금리) + 가산금리 - 감면금리(은행의 거래 내역, 상품 가입, 공과금 이체 여부, 급여 이체여부, 카드 사용여부 등등으로 감면)

단, 담보대출의 경우 신용대출과 다르게 상품에 따라 금리 구조가 세팅되어 있어, 신용 대출에 비해서 개인의 신용도가 큰 영향이 없음. 

- 담보대출 필요서류 : 전세계약서, 재직확인 및 소득확인 서류(전세자금대출 필요서류), 부동산 소유 확인서류(등기권리증 or 매매계약서), 전입세대열람내역, 재직확인 및 소득확인 서류(주담대 필요 서류)

 

생애최초 가계대출이면 LTV가 80%이다. 신혼부부일 때 둘 중 한명이라도 매수한 이력이 있으면 생애 최초 주택구매자 대출을 받을 수 없다. 

 

대출 종류

3) 경락잔금대출 : 

대출끼는 경우 협약된 법무사를 통해 등기된 사람만 은행이 돈 빌려준다. 셀프 등기 허용하지 않음.

 

주담대의 경우 기존에 DSR 꼭 확인해야한다. 

 

1. 개인으로 할 때 :  DSR 확인

예외) 사업자로할 때 1) 감정가의 60%와 낙찰가의 80~90프로 중 더 낮은 금액으로 대출해줌

 

1. 개인으로 받을 수 없는 경우 다주택자와 임대, 매매사업자로 주택담보대출을 받는다. (그러나 사업자로 매매할 경우 종부세 높을 수 있다.) 

1) 규제지역에서는 LTV 30%, 비규제지역은 60% 한도로 허용된다. 

 

감정가 대비 저렴하게 낙찰을 받아야 대출 금액도 많이 나온다. 

*** DSR = 총부채 원리금상환비율(Debt Savings Ratio) 대출의 한도를 정하는 방법 중 하나. ***

주택담보대출원리금 뿐만아니라, 학자금 대출, 마이너스 대출, 자동차 할부, 카드론 등 모든 대출과 원리금을 합한 것을 기준으로 연봉 대비 일정 비율까지 대출해주는 것.

 

1. LTV (Loan to Value) : 집 값 대비 대출받을 수 있는 비율. LTV가 60%라면, 집값 대비 60%까지만 대출을 받을 수 있다. 

2. DTL(Debt to Income) : 내 소득에서 매년 대출원리금(대출 원금 + 이자)을 갚는 비용의 상한선을 의미

DTL이 40프로라면, 내 연봉 또는 사업 소득의 40%까지 원금과 이자를 낼 수 있다는 것.

 

대출 액이 1억원이 넘으면, 차주별 DSR 40% 규제를 받는다. 

차주 별 DSR이란 ? 차주(= 돈 빌리는 사람)의 연 소득에서 매년 갚아야 하는 원금과 이자를 더한 금액이 차지하는 비율

차주 별 DSR 40%는 전체 소득 대비 내야 하는 원리금이 40%를 넘을 수 없다는 얘기. 

 

연 소득이 5천만원인 사람이 DSR 40%를 적용받는다면 매년 내는 원금 + 이자가 2000만원을 넘으면 신규 대출이 제한된다. 

30년 만기 (연4%금리로 가정) 주택 담보대출을 이용할 경우 최대 3억 4천800만원까지 대출 받을 수 있다.(신용대출이 있다면 대출한도는 더 줄어든다.)

 

마이너스 통장도 총 대출금액에 포함된다. (실제 사용한 금액이 아닌 한도금액을 기준으로 계산)

시장하락의 끝에 파격적으로 대출규제를 풀어주는 시점이 온다. 

 

규제지역(투기과열지구, 조정대상지역)

투기과열지구 : 15억원 초과 아파트에 주택담보대출이 나오지 않음. 윤석열정부 생애최초 주택구매자에 대해 지역과 주택 가격에 상관없이 LTV 80% 일괄적용

 

조정대상지역

 

대출을 받는 시기도 중요하다. 주택담보대출 총량 규제 때문에 연말에 은행이 대출을 잘 안해주거나 우대금리 조건이 낮아진다. 

 

고정금리, 변동금리, 혼합금리

(장기)고정금리 : 만기까지 금리가 고정되는 것, 장기 고정금리는 대표적으로 디딤돌 대출, 보금자리론, 적격대출 등 정책 상품에서 이를 사용한다. 

혼합금리 : 보통 5년까지 금리가 고정되다가 이후에 변동됨 (은행에서 보통 고정금리라고 부르는 게 대부분 혼합금리인 경우가 많다.)

 

이자상환방식

1.  원금균등 : 만기시점까지 원금을 균등하게 나눈 후 매달 남아있는 원금에 이자를 붙이는 방식, 다른 상환 방식에 비해 첫 달에 갚아야 할 금액이 상당히 크지만, 원금을 빨리 상환하는 만큼 이자가 점점 줄어든다는 장점이 있다. 또한 만기 시점까지 내야 하는 이자의 총액이 다른 두가지 방식에 비해 가장 적다.

2. 원리금균등 : 만기시점까지 원금과 이자의 총액을 균등하게 나누는 방식이다. 즉, 매달 갚는 돈이 똑같다. 그 안에서 원금과 이자 비율이 은행의 계산에 따라 알아서 조정된다. 

3. 만기일시 : 

 

은행이 1순위 근저당권자일 때 후순위로 소액임차인이 들어온다면 최우선변제권 때문에 방 공제라는 제도를 둔 것이다. 따라서 LTV **%에서 방 갯수 빼고 대출해주는 것 

 

예비 1주택자에게 가장 좋은 최고의 주택담보대출

1. 디딤돌 대출 : 차주의 연소득과 주택 가격의 상한가를 타이트하게 본다. 하지만 그 어떤 주택담보대출보다 금리가 저렴하다(2~3프로 대)

2. 디딤돌 대출과 보금자리론을 결합하는 방법 : 디딤돌 대출 최고한도 2억5천 + 보금자리론 1억 = 총 3억 5천, 보금자리론 만으로 3억5천 대출받는 거와 현저하게 이자 차이 많이난다. 

3. 보금자리론과 일반 은행 대출을 이용하는 방법도 있다.

4. 서민 실수요자 대출 : 최고 대출 금액 4억원. LTV는 지역에 따라 차등 적용

5. 적격대출 

 

최고 한도, 최저 금리를 위한 대출 방법

 

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