경매 권리분석 이렇게 쉬웠어? - 박희철

 

제1장 경매 공부, 1주일이면 충분하다

1. 월급쟁이에게는 부동산 경매가 정답이다
- 월급만으로는 힘든 경제적 자유를 꿈꾸다
- 한 달 만에 3천만 원! 경매로 얻은 첫 수익

2. 쉬운 경매로도 충분히 수익을 낼 수 있다
- 1주일만 공부하면 투자할 수 있는 경매
- 부동산 경매에 대한 오해와 진실
1. 경매 물건은 하자가 있어서 나온 것이 아니다
2. 쉬운 권리분석으로도 수익이 나는 물건이 많다
3. 명도에 대한 법적 절차가 잘 마련되어 있다

3. 경매를 시작하기 전에 알아야 할 것들
- 한눈에 보는 경매 진행 절차
- 경매 정보를 쉽게 검색하는 방법
1. 대법원 경매정보 사이트 활용하기
2. 유료 경매정보 사이트 활용하기

┃실전꿀팁┃경매 공부, 이렇게 해라!

제2장 권리분석 4 STEP

[step 1] 말소기준권리 찾기
- 4단계로 끝내는 권리분석
- 말소기준권리의 의미
- 사례로 보는 말소기준권리

┃실전꿀팁┃등기부등본 보는 방법

[step 2] 인수되는 권리 찾기
- 매각으로 소멸되는 안전한 권리
- 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리

┃실전 권리분석┃step 1~2 따라 하기

[step 3] 임차인 권리분석
- 임차권 분석의 핵심, 대항력
- 임차인 배당, 우선변제권을 확보해야 한다
- 소액임차인을 위한 최우선변제권

┃실전 권리분석┃step 1~3 따라 하기

[step 4] 경매 서류 및 기타 권리 확인
- 경매 서류 찾는 방법
- 경매 서류 분석하는 방법
- 매각물건명세서로 최종 점검

┃실전 권리분석┃step 1~4 따라 하기

제3장 경매 실전 4 STEP

[step 1] 물건 검색
- 실패하지 않는 지역 선택의 기준
- ‘지도 검색’을 활용해 물건 찾는 방법
- 쉬운 물건으로 시작하자
1. 말소기준권리 이후로 모두 소멸되는 물건
2. 명도에 어려움이 없는 물건

┃경매 실전 step 1┃물건 검색 따라 하기

┃생생 경험담┃무혈입성(無血入城)
- 낙찰 후 4일 만에 명도하고, 잔금 전에 매도하기

[step 2] 온라인 조사
- 포털 사이트의 지도 및 부동산 서비스 검색
1. 인터넷 지도 및 거리뷰 확인
2. 매물 시세 및 실거래가 조사
3. 단지, 학군 등 기타 정보 파악
- 온라인 커뮤니티와 블로그 정보 활용

[step 3] 오프라인 조사
- 일단 동네 한 바퀴를 돌아보자
- 시세는 세 곳 이상의 중개사무소에서 조사하자
- 체납관리비를 알아보자
- 물건 조사 체크리스트를 활용하자

┃실전 꿀팁┃정확한 매도 가격 산정을 위한 현장 조사 방법


[step 4] 경매 입찰
- 입찰가 산정하기
1. 투입 비용이 투자 수익을 결정한다
2. 입찰자 유형을 파악하면 낙찰 가능성이 높아진다
- 입찰 당일 체크리스트
1. 법원 가기 전 꼭 챙길 것
2. 입찰서 작성해서 제출하기
3. 야호~ 낙찰받았어요!
- 입찰 시 주의해야 할 사항들
1. 입찰 가격은 절대 수정할 수 없다
2. 입찰 가격 기재는 신중하게
3. 개별매각사건은 물건 번호를 꼭 기재
4. 입찰보증금이 부족하면 낙찰이 무효
5. 입찰 당일에 변경 및 취하 여부 확인

┃생생 경험담┃부동산 경매 이렇게 쉬웠어?
- 경매 실전 4 step으로 낙찰받기

제4장 낙찰 후 수익 3 STEP

[step 1] 잔금 납부
- 소유권 이전 절차
- 잔금 준비(대출 금액 미리 알아 두기)
1. 대출 가능 금액 기준
2. 정확한 대출 가능 금액 알아보는 방법

┃실전 꿀팁┃경락잔금대출 Q&A
[step 2] 명도
- 낙찰자와 점유자 모두에게 유리한 ‘원만한 합의’
- 원만한 합의를 위한 대화법
1. 첫 대면 - 점유자의 저항감을 최소화하라
2. 두 번째 대면 - 이사비 협상
3. 명도 마무리 - 점유자를 배려하면 웃으며 헤어질 수 있다
- 명도를 위한 법적인 절차
1. 인도명령은 잔금 납부와 동시에 신청하자
2. 법적 절차는 합의의 수단으로 활용하자

[step 3] 임대 및 매매
- 내 집 잘 팔리게 만드는 노하우
1. 매도시기에 따라 가격을 조정한다
2. 빈집이 유리하다
3. 집의 첫 인상을 깨끗하게 만든다
4. 인테리어로 가치를 높인다
- 매물 등록 방법 1 : 공인중개사에 의뢰
1. 빨리 거래하려면 여러 곳에 내놓는 것이 유리하다
2. 단골 중개사무소를 만들고 싶다면 몇 군데만 의뢰하자
3. 내 물건을 우선순위로 만들려면 전단지를 활용하자
- 매물 등록 방법 2 : 직거래
1. 부동산 앱에 매물 등록
2. 현수막 광고
3. 블로그나 맘 카페에 게시

┃생생 경험담┃부동산 경매 이렇게 쉬웠어?
- 단 24시간 만에 2,700만 원 수익 내기

┃생생 경험담┃손 안 대고 코 풀기 - 경매 취하해주고 500만 원 벌기

제5장 차별화된 수익을 내는 고수의 노하우

1. 쉬우면서 돈 되는 물건을 찾는 방법
- 역발상으로 물건을 선택하자
1. 저층이나 탑층
2. 대형 평수
3. 거래 사례가 없는 희소한 물건
- 오래전에 감정평가된 물건은 신건에 입찰하자
- 여러 물건이 한꺼번에 나온 개별매각에서 기회를 노리자
- 물건 사진을 자세히 보고 특이사항을 찾자
1. 복층
2. 2개 호실로 나뉜 구조
- 임장을 통해 숨겨진 장점을 찾자
- 경매뿐 아니라 공매에도 투자하자

2. 단기에 큰 수익 내는 상가 투자
- 시세 차익과 월세 수익, 두 마리 토끼를 모두 잡다(지하상가 투자 사례)
- 상가건물 임대차보호법
1. 상가 임차인의 대항력과 우선변제권
2. 상가 소액임차인의 최우선변제금액

3. 세금은 줄이고, 수익은 높이는 방법
- 부동산 정책의 흐름을 놓치지 마라
1. 한시적 부동산 정책을 활용해 비과세 혜택을 받은 사례
2. 2018년부터 적용되는 부동산 세금
- 5가지 절세의 기술
1. 세금을 줄이는 공동명의 활용
2. 일시적 1세대 2주택을 활용한 비과세 전략
3. 양도시기 조절 - 양도세 절세
4. 양도시기 조절 - 재산세 절세
5. 임대사업자 등록으로 거주 주택 비과세

┃생생 경험담┃자가 마련 및 비과세 전략